在混合辦公成為新常態的時代，全球辦公市場正呈現哪些趨勢？個人和投資者該如何適應這一變化？混合辦公模式是否會長期存在?

近期，英國皇家特許測量師學會(RICS)舉辦了一場網絡研討會，由首席經濟學家Simon Rubinsohn主持，探討了2024年第一季度全球商業地產監測報告的見解，重點關注辦公板塊。專家小組就混合辦公時代下辦公空間的演變進行了深入探討。

01 市場趨勢與辦公室入住率

RICS高級經濟學家Tarrant Parsons指出，自2022年中期以來，亞太、美洲和歐洲三個地區的辦公室需求持續呈現負增長趨勢。最新數據雖然不那么悲觀，但仍凸顯了該板塊面臨的持續挑戰。值得注意的是，中東和非洲地區，特別是沙特阿拉伯和阿聯酋，表現出更強的韌性，租戶需求依然強勁。

高力國際研究主管Catherine He強調，亞太地區的辦公室使用率較高，尤其是新加坡、香港、東京和首爾等城市，這在很大程度上得益于其高效的交通系統。

Commerz Real AG全球資產管理和可持續發展總監Jens Böhnlein MRICS指出，北歐人傾向于在家辦公，部分原因是他們擁有良好的互聯網連接。而在南歐較溫暖的地區，人們傾向于去辦公室享受涼爽的空調。總的來說，各國之間存在很大差異。

Savills北美工作場所工作室副主席兼負責人Katrina Kostic Samen補充道,美國辦公板塊正在經歷困難時期，空置率相當高。

Katrina還總結道，亞洲大多已恢復全職辦公。歐洲方面，巴黎每周回辦公室工作四天，英國則是三到四天，美國的辦公室工作時間則顯著減少。

02 租金水平、空置率和市場動態

Lingard Capital Advisers負責人Colm Lauder討論了一個有趣的現象：盡管空置率創歷史新高，但大多數經合組織國家城市(包括美國、倫敦和巴黎)的辦公室名義租金水平仍相對穩定，甚至出現了小幅增長(不到2%)。這種租金增長與高空置率并存的現象似乎是辦公市場動態中的一個反常現象。

Catherine指出，在新加坡，混合辦公模式將長期存在，這是由政府政策決定的。政府規定，員工有權要求靈活的工作模式，雇主只能在合理的理由下拒絕。這可能會對辦公市場和辦公室價值產生一定影響。

Katrina認為，靈活性是一個重要因素，可能會帶來額外成本，但如果從一開始就考慮到這一點或重新調整資產，就不一定會增加成本。多用途、多社區、多方參與的理念變得越來越重要。

03 辦公空間的演變

Katrina指出，討論“重返辦公室”這個話題并不恰當。關鍵在于有效的領導力以及業主與租戶之間的協作。實際上，辦公空間設計一直都應該以人為本。

Colm強調，現在的辦公室與三年、五年或十年前已經大不相同。那些名義租金數字背后的構成要素也發生了變化。

我們經歷了一場重大的可持續發展議程，這正在為業主和租戶的需求設定基調。某些租戶，特別是科技類企業，只會選擇特定類型的建筑。主要上市公司會有董事會制定的ESG標準，這必然會影響他們的辦公室選擇。同時，仍有相當多的租戶無力適應這些新要求。

Jens表示，人們希望擁有優質的辦公空間。無論是巴黎、倫敦、柏林還是都柏林，所有主要城市都在爭奪同樣的人才。辦公室只是整體offer中的一小部分。

04 人工智能的角色

Catherine認為，AI可以協助完成任務，但無法完全取代工作，仍然需要人工輸入來檢查和驗證AI的工作。有趣的是，在新加坡，一些考慮縮減規模的科技公司因為AI的緣故而保留了他們的辦公空間，以容納人工智能團隊或為人工智能驅動的產品和服務開發新的空間。

Colm補充道，總的來說，AI并不會對商業地產需求構成威脅。相反，它可以改善租戶和使用者的體驗，以及我們如何利用周圍的空間。

05 辦公室未來

Jens 認為，未來寫字樓空間的責任可能從首席財務官轉移到首席人力資源官身上，因為寫字樓將成為雇主吸引頂尖人才的重要手段。如果從這個角度思考，我們將會找到未來寫字樓截然不同的解決方案。

Jens 最后總結道，如果在未來十年里，寫字樓僅僅被視為一個個小盒子，那么寫字樓就無法取得成功。寫字樓必須不僅僅是庇護員工、提供冷暖空氣的場所。它還應該能讓我們提高工作效率。

RICS QI 2024全球商業地產監測報告中的一個主題是辦公房地產在最佳類別和其他類別之間持續分化。隨著混合辦公重新定義工作模式，并且越來越關注員工福祉和可持續性，傳統辦公環境是否正在失去吸引力？混合辦公模式對投資者、房東和承租人都帶來了挑戰和機遇。這種轉變不僅僅是關于重新設計物理空間；它代表了一種復雜的投資決策、不斷變化的工作文化和租戶期待的混合。

原文：https://www.rics.org/news-insights/wbef/the-future-of-the-office-space-in-the-era-of-hybrid-working-navigating-the-new-norm

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